Woonkwaliteit

Elke huurwoning moet voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen voor basiscomfort, veiligheid en gezondheid zoals omschreven in de Vlaamse Codex Wonen van 2021. De belangrijkste vereisten zijn:

Structurele stabiliteit en vrije toegankelijkheid;
Voldoende en veilige verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden;
Veilige elektriciteits- en stookolie- of gasinstallaties;
Elementaire sanitaire voorzieningen.
Brandveilig zijn.

Een woning die niet aan minimale kwaliteitsnormen voldoet, kan ongeschikt of onbewoonbaar verklaard worden.

Wat als de woning die u huurt niet in orde is?

Als de woning die u huurt ernstige gebreken vertoont, vraagt u eerst aan de eigenaar om de nodige herstellingen uit te voeren. Je kan hiervoor gebruikmaken van de brief ‘Modelbrief om klachten te signaleren aan de verhuurder’. Je kan hiervoor deskundig advies vragen aan het huurderssyndicaat.

Indien de eigenaar-verhuurder niet ingaat op je verzoek om de gebreken op te lossen, kan je een woonkwaliteitsonderzoek aanvragen. Vul het document (Modelbrief om klachten te signaleren aan de verhuurder) dat je onderaan deze pagina vindt in en bezorg ons deze terug tegen ontvangstbewijs. Of vul ons online formulier in.

De woningcontroleur van de gemeente komt dan langs om je woning te onderzoeken. De stabiliteit en de bouwfysica van dak, muren en draagvloeren van het gebouw worden beoordeeld.

Voor het woongedeelte wordt gekeken naar:

veiligheidsrisico's, zoals elektrocutie- of CO-gevaar,
gezondheidsrisico's, zoals vocht, verluchtings- en verlichtingsmogelijkheden
wooncomfort, zoals goed werkend sanitair, verwarming en keuken.

Er wordt een technisch verslag gemaakt waarin de vastgestelde gebreken worden opgenomen. Het onderzoek houdt enkel een beoordeling in van de kwaliteit en de veiligheid van de woning. Er wordt geen rekening gehouden met andere elementen zoals bv. Ruzie met de eigenaar van de woning, schadevergoedingen, het naleven van het huurcontract, …. Na dit onderzoek is er een hoorplicht. Dan worden alle partijen apart uitgenodigd om hun verhaal te komen doen.

Besluit ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring

Op basis van het technisch verslag en de resultaten van de verhoren kan de burgemeester de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaren. Of een woning ongeschikt en/of onbewoonbaar wordt verklaard zal afhangen van de hoeveelheid en de aard van de gebreken die worden vastgesteld tijdens de controle.

Ongeschikt: de woning heeft 7 of meer kleine gebreken van categorie 1, of 1 of meer gebreken van categorie 2;
Onbewoonbaar: de bewoning heeft 1 of meer gebreken van categorie 3. Deze gebreken houden een veiligheids- en gezondheidsrisico in.

Welke gevolgen heeft een besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring?

Wat zijn de gevolgen voor een huurder?

Als de verhuurder de gebreken wil wegwerken, moet je toegang geven tot de woning zodat herstellingen uitgevoerd kunnen worden.
Als huurder kan je op basis van het woonkwaliteitsonderzoek soms recht hebben op voorrang bij de toewijzing van een sociale huurwoning en/of op een tegemoetkoming in de huurprijs. Of je hier al dan niet recht op hebt hangt af van de vastgestelde gebreken. Je moet ook aan alle bijkomende voorwaarden voldoen van de sociale woonmaatschappij of de verlener van de huursubsidie.
Als jouw woning overbewoond of onbewoonbaar is verklaard en je verhuist naar een conforme woning, kan je in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in de huurprijs, beter gekend als de huursubsidie. Let wel : om effectief te kunnen genieten van een huursubsidie moet je ook voldoen aan de inkomens- en eigendomsvoorwaarde.
Wordt de woning onbewoonbaar verklaard en worden de gebreken niet snel hersteld, dan moet je verhuizen

Let op: Bij een woningcontrole wordt niet beoordeeld wie verantwoordelijk is voor de gebreken. Een ongeschikt- of onbewoonbaarheid betekent dus niet dat het huurcontract is ontbonden of dat jij als huurder recht hebt op een schadevergoeding. Je mag ook niet zomaar stoppen met het betalen van het huurgeld.

Als je het huurcontract wil stopzetten, moet je naar de vrederechter stappen. Tenzij je kan overeenkomen met de verhuurder om dit in onderling overleg te beëindigen.

Je kan met het besluit ongeschikt-/onbewoonbaarheid naar de vrederechter gaan om een verminderde huurprijs af te dwingen of een deel van de huurgelden terug te vorderen. De vrederechter kan ook tussenkomen als er onenigheid is over wie de herstellingen aan de woning moet uitvoeren.

Wat zijn de gevolgen voor een eigenaar?

Als de woning na 1 jaar nog steeds op VIVOO (lijst van ongeschikte van onbewoonbare woningen in Vlaanderen) staat, zal je als eigenaar een heffing moeten betalen. In sommige situaties kan je recht hebben opeen vrijstelling of opschorting van heffing. Hoe langer je op VIVOO staat, hoe hoger het bedrag van de heffing.
Het verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen van een ongeschikte of onbewoonbare woning is strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete of gevangenisstraf.

Wat is een conformiteitsattest?

Met het conformiteitsattest kan je aan potentiële huurders aantonen dat de woning voldoet aan de kwaliteitsnormen. Op het attest wordt ook het maximum aantal toegelaten bewoners vermeld.

Wanneer heb je een conformiteitsattest nodig?

Vrijwillig: om aan te tonen dat de woning voldoet aan de Codex Wonen van 2021. Je kan vrijwillig een conformiteitsonderzoek aanvragen via een aanvraagformulier
Verplicht: om aan te tonen dat de woning opnieuw voldoet aan de woonkwaliteitsnormen nadat er eerder een besluit tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid genomen werd. Enkel op deze manier kan de woning geschrapt worden van de Vlaamse inventaris, kunnen heffingen vermeden worden. De eigenaar vraagt, na het uitvoeren van de nodige verbeteringswerken, een nieuw woningonderzoek aan. De afgifte van het conformiteitsattest heft dus ook het besluit ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring op. Neem hiervoor contact op met het team Ruimtelijk Beheer & Woonbeleid: 011 80 82 33 of huisvesting@heusden-zolder.be .

Meer info kan je hier terugvinden

Vragen - meer informatie over woningkwaliteit

Heb je nog vragen over woningkwaliteit of wil je gebruik maken van jouw hoorrecht?
Bel dan naar 011 80 82 33 of mail naar huisvesting@heusden-zolder.be
De collega’s van onze dienst huisvesting nemen binnen de 5 kalenderdagen contact met je op, om jouw de nodige informatie te verschaffen of een afspraak te maken.
Tijdens het woon- energieloket, elke dinsdag van 9.30 tot 11.30 uur, kan je terecht bij een medewerker van STEBO voor al je woonvragen. STEBO helpt ook als je meer wil weten of je in aanmerking komt voor premies of tegemoetkomingen voor renovatie van het pand. Je kan online een afspraak maken via ons afsprakenplatform of via 011 80 80 80.
Twijfel je als bewoner aan de woonkwaliteit van je woning, maar wil je nog geen procedure opstarten? Maak een afspraak voor gratis technisch advies door een medewerker van Stebo, via het nummer 089 39 16 35. De adviseur komt bij je aan huis en bekijkt de situatie ter plaatse.
Wil je een woning verhuren en wil je weten waaraan de woning moet voldoen? Maak ook hiervoor een afspraak voor gratis technisch advies door een medewerker van Stebo, via het nummer 089 39 16 35. Deze adviseur geeft advies over hoe je de woning klaar kan maken voor verhuur of bewoning.

Voor juridisch advies en bijstand bij huurproblemen kan u terecht bij het Huurderssyndicaat.